上海龙凤花千坊

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• 2015-06-09 14:44

  （一)
  无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。无民事能力人一般是指未满十岁的儿童、精神病人;
  (二)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人主要指
  年满十岁未满十八岁的未成年人以及不能完全辨认自己行为后果的人;
  (三)一方欺诈另一方所签订的房屋
  买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 这
  里的事实真相应指有关房屋权属等信息，而不是有关房屋情况的所有信息;
  (四)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同;
  (五)乘人之危签订的房屋买卖合同。
  是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同;
  (六)房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同;
  (七)买卖权属有争议的房屋。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效;
  (八)未经其他共有人同意，擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同;共有房屋的出售当经过所有共有人签字一致同意，否则买卖合同无效。现实交易中，有的共有房屋其共有人名称会记载于房屋所有权证上，让所有的共有权人签字好办。但是对于那些并未在所有权证上记载全部所有人的房屋即隐名共有房屋怎么办，买房人可以通过由卖方在房屋买卖合同中承诺无其他共有人的方式保护自己的交易安全;
  (九)出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利，如果出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同
  无效，但出租人仅仅是未履行通知的义务，或同等条件下将房屋卖给承租人以外的人的，其签订的房屋买卖合同仍然有效。
  (十)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的
  买卖合同。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。
  如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等;
  (十一)其他导致房屋买卖合同无效的情形。

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• 2015-06-09 09:55

  在房屋买卖中，当事人“签订”无效房屋买卖合同的原因很多，大致可分为以下四种情况：
  
  一、一方出于欺骗的故意而签订的房屋买卖合同。即房屋买卖的一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示而签订的合同。其特点是一方出于欺诈的故意。
  
  二、房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益订立房屋买卖合同。房屋买卖的当事人为了追求最大的利益。无可厚非，但不能侵害国家、集体和第三人的利益。现实生活中房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益而签订的房屋买卖合同屡见不鲜，主要有以下两种情况：一是出卖人和买受人恶意串通，损害国家、集体和第三人利益。表现在公有房的买卖为最多。某些单位的负责人和买受人串通，以低价出卖国有或者集体的房屋，达到损公肥私的目的。二是规避法律签订房屋买卖合同。如房屋买卖的出卖人出于逃避债务的需要，假借房屋买卖的名义和所谓的买受人串通签订房屋买卖合同，以达到逃避债务的目的。
  
  三、一方胁迫另一方强买强卖签订房屋买卖合同。
  
  四、房屋买卖的双方当事人主观上都无过错签订房屋买卖合同的。城镇居民与农村村民签订的房屋买卖合同，不能简单说是一方或双方的主观的原因造成的，很大程度上是因为合同的当事人对农村的集体土地属于禁止性流转的不动产的法律规定不了解造成的。
  这都是根据法律基础而设定的无效合同，望参考实施。

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• 2015-05-08 14:58

  　　房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。房屋买卖合同属无效合同的情况主要有以下七种：
  
  　　1 房地产分离出卖，合同无效。
  
  　　2 产权未登记过户，合同无效。
  
  　　3 产权主体有问题，合同无效。
  
  　　4 侵犯优先购买权，合同无效。
  
  　　5 单位违反规定购房，合同无效。
  
  　　6 价格欺诈，显失公平，合同无效。
  
  　　7 非法转让，合同无效。

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• 2015-05-08 14:57

  　　1 房地产分离出卖，合同无效。
  
  　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
  
  　　2 产权主体有问题，合同无效。
  
  　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
  
  　　3 产权未登记过户，合同无效。
  
  　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
  
  　　4 侵犯优先购买权，合同无效。
  
  　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
  
  　　5 价格欺诈，显失公平，合同无效。
  
  　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
  
  　　6 单位违反规定购房，合同无效。
  
  　　机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
  
  　　7 非法转让，合同无效。

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• 2015-05-08 14:55

  1、违反法律法规政策的房屋买卖合同，包括：双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的;违反国家和社会公共利益的;以合法事实掩盖非法目的的;出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的;享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的等;
  2、双方当事人主体不合格;
  3、规避法律的买卖行为，如为了逃避债务而进行虚假的房地产买卖;
  4、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危;
  5、违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式;
  6、一方代理人与他方恶意串通。
  上海龙凤花千坊 7、还有违反法律法规的其他情形。

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